壶兰推荐||全国法官培训统编教材：在宅基地上建房销售的一般不作为犯罪处理，农村以外非法经营房地产可认定为非法经营罪 作者：未知     时间：2026-09-18    来源：壶兰律所

全国法官培训统编教材

刑事审判实务（上册）

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(二)非法经营房地产案件的处理

非法经营房地产案件情况比较复杂，主要可以区分两种情形处理。

1.农村非法建造、销售房屋案件的处理

《最高人民法院关于个人违法建房出售行为如何适用法律问题的答复》（法〔2010〕395号)明确规定：“··在农村宅基地、责任田上违法建房出售如何处理的问题，涉及面广，法律、政策性强。据了解，有关部门正在研究制定政策意见和处理办法，在相关文件出台前，不宜以犯罪追究有关人员的刑事责任。”该答复征求并综合了全国人大常委会法制工作委员会、国务院原法制办、最高人民检察院、公安部、原国土资源部、原农业部、住房和城乡建设部等相关部门意见，实践证明效果是好的，总体上应予以坚持。实践中，可区分宅基地和责任田两种情形，分别处理：

一是在宅基地上建房销售的，一般不作为犯罪处理。主要考虑为：在宅基地上建房出售的，涉及宅基地“三权分置”改革，原则上不宜作为犯罪处理，符合2019年4月《中共中央、国务院关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》关于“允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市”的政策要求。

二是在包括责任田在内的农用地上建房销售的，符合《刑法》第342条规定的，以非法占用农用地罪定罪处罚。主要考虑为：第一，在农用地上建房销售的社会危害首先表现在对农用地的破坏上，以非法占用农用地罪论处更符合该行为的本质特征。第二，虽然非法经营罪的法定最高刑为十五年有期徒刑，是重罪，但从司法实践情况来看，对于房地产类的非法经营行为多系在第一个量刑幅度内量刑，事实上与非法占用农用地罪的法定刑幅度是一样的。

2.农村以外非法经营房地产案件的处理

一是非法经营房地产行为可以考虑认定为非法经营罪。违反国家土地、规划、建筑、房地产管理等规定，非法建造、销售房屋，严重扰乱市场秩序，情节严重的，依照《刑法》第225条第4项的规定以非法经营罪论处。以长期租赁、转让房屋使用权等为名实际转移房屋所有权的，应当认定为销售房屋。但要充分考虑房地产领域非法经营行为成因复杂，且政策性很强，在一定时期内存在行政法规与刑事法律不相衔接、相关政策界限不够清晰等客观情况，应慎重按照非法经营罪定罪处罚。对于房地产领域非法经营行为决定是否追究刑事责任时，应当综合考虑土地的性质、违反规划的程度、办理行政许可的情况、行政处罚的情况、非法经营的时间和数额、造成的损失等因素，准确评估社会危害性，确保罪责刑相适应。

二是严格认定情节特别严重。考虑到房地产类非法经营案件的金额通常特别巨大，在具体量刑时应当充分考虑该领域非法经营的特殊性，避免唯数额论，一般不考虑认定为情节特别严重。

三是严格控制追究刑事责任的范围。对于房地产领域的非法经营行为，主要惩罚房地产开发者。对于与房地产开发者签订销售合同，帮助房地产开发者销售涉案房产且违法所得主要归于房地产开发者的，一般不追究销售者的刑事责任。

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 来源：刑民案例研究，全国法官培训统编教材刑事审判实务（上册）P313-312

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