壶兰推荐||最高法：以房抵债工程款优先受偿权优于抵押债权，可排除强制执行！ 作者：未知     时间：2026-07-15    来源：壶兰律所

裁判要旨

承包人享有的建设工程价款优先受偿权系法定权利，承包人行使优先受偿权的形式包括且不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式，承包人在除斥期间内以上述形式主张过建设工程价款优先受偿权的，应当认定其主张未超过优先受偿权行使的法定期限。

根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条（现《民法典》807条）规定，发包人逾期不支付工程价款的，承包人可通过法院拍卖就工程价款优先受偿，也可与发包人协商将工程折价抵偿。同时依据相关批复，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他普通债权。

施工方以冲抵工程款方式购买的房屋，属于工程款债权的物化载体，该优先受偿权可排除普通债权的强制执行，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条。

典型案例

案号：(2020)最高法民再352号

本案中，四川省建筑机械化工程公司（建机工程公司）承建大邑银都公司开发的邑都上城项目工程，工程竣工验收结算后，大邑银都公司欠付工程款683万余元。

双方经多次磋商，于2013年签订协议，约定以项目15套房屋作价抵偿欠付工程款，建机工程公司以此实现工程款债权。后紫杰投资公司因对大邑银都公司享有普通借贷债权，对案涉房屋申请强制执行，建机工程公司就此提起执行异议之诉。

最高法裁判观点

1. 未超优先受偿权法定期限

建机工程公司在工程款优先受偿权六个月除斥期间内，通过与发包人磋商协商的方式，明确主张工程价款优先受偿权，符合法定行权形式，应当认定行权未超法定期限。

2. 以房抵债系合法行权方式

双方签订以房抵债协议，以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，是《合同法》规定的建设工程价款优先受偿权合法实现方式，并非普通商品房买卖。

3. 优先受偿权可排除强制执行

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